Đất vàng không dễ... thành vàng

Sở hữu và kinh doanh những khu đất vàng luôn hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, thời gian triển khai dự án có thể kéo dài vài năm, thậm chí là hàng chục năm.

Tài liệu trình ĐHCĐ năm 2011 của CTCP Cao su Sao Vàng (SRC) công bố trên website Công ty không có dòng nào đề cập đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất "vàng" tại quận Thanh Xuân, Hà Nội, cho dù đây là một trong những thông tin được nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất.

Chủ trương di dời các nhà máy ra ngoại thành của TP. Hà Nội đã tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có diện tích đất vàng gia tăng lợi nhuận trong việc sử dụng diện tích đất đó. Nhưng đây là hành trình không đơn giản.

Đầu năm 2011, ngay khi kết thúc ĐHCĐ của CTCP Vincom (VIC), giới đầu tư xôn xao sau khi cổ đông lớn nhất và là thành viên HĐQT của doanh nghiệp này, ông Phạm Nhật Vượng đã "liệt" dự án bất động sản trên đường Nguyễn Trãi, Hà Nội trên cơ sở hợp tác với SRC vào danh mục sẽ triển khai trong năm 2011.

Vốn là người kín tiếng nên việc phát ngôn của vị này khiến nhiều nhà đầu tư cho rằng, mọi thủ tục gần như đã hoàn thành. Tuy nhiên, liên hệ với lãnh đạo SRC thì được biết, mọi việc vẫn chưa rõ ràng. Sau đó, SRC thông báo: "Việc thông tin Vincom hợp tác với SRC triển khai dự án tại 231 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội chưa chính xác. Hiện nay, SRC đang trong quá trình phối hợp, xác định đối tác để hợp tác chuyển đổi mục đích sử dụng tại địa điểm trên".

Câu chuyện của SRC và Vincom cho thấy tính chất nhạy cảm khi "đụng" đến các khu đất vàng. Thông thường,  các doanh nghiệp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ thành lập một pháp nhân mới theo hình thức CTCP. Đối tác sẽ góp tiền, thực hiện thi công xây dựng dự án, còn doanh nghiệp góp vốn bằng… đất vàng. Nhưng việc định giá đất như thế nào để xác định phần vốn góp, phân chia lợi nhuận ra sao nhằm đảm bảo không thiệt hại cho các cổ đông cần phải công khai tại đại hội.

Trao đổi với ĐTCK ngày 26/4, ông Nguyễn Gia Tường, Chủ tịch HĐQT SRC cho biết, tại ĐHCĐ tới đây, Công ty sẽ xin ý kiến giao cho HĐQT tìm đối tác, lên phương án đầu tư tại khu đất trên. Ông Tường không tiết lộ đối tác, CTCP được thành lập vốn bao nhiêu, tỷ lệ góp vốn giữa các bên ra sao và phân chia lợi nhuận như thế nào.

Một doanh nghiệp khác cũng có đất vàng và chuẩn bị triển khai dự án là CTCP Bánh kẹo Hải Hà (HHC). Doanh nghiệp này đang sở hữu 2,2 héc-ta đất tại 25 Trương Định, Hà Nội. Ưu thế của dự án là diện tích đất lớn, nằm ngoài Đường vành đai II của Thủ đô Hà Nội, nên dự án được triển khai nhiều tầng mà không bị khống chế chiều cao. Do vậy, dự án được nhận định sẽ mang lại hiệu quả cao. Theo nghị quyết ĐHCĐ năm 2010, HCC sẽ thành lập một pháp nhân riêng để thực hiện dự án theo phương thức HHC góp quyền sử dụng đất và phía đối tác góp vốn bằng tiền mặt. Trải qua 1 hơn năm, tiến độ dự án vẫn chậm và ĐHCĐ năm 2011 của HHC tiếp tục đặt ra vấn đề thành lập một pháp nhân độc lập để thực hiện.

CTCP Tài Nguyên (TNT) thực hiện một hợp đồng hợp tác đầu tư khai thác bất động sản tại phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Doanh nghiệp này không có đất, mà góp vốn với 2 đối tác khác để thực hiện đầu tư vào khu đất của quân đội đã được chuyển đổi mục đích sử dụng. Diện tích dự án này gần 10.000 m2, với tổng mức đầu tư trên 1.000 tỷ đồng. TNT tham gia 25% vào dự án và đang thi công phần móng. Cuối năm 2010, dự án bị tạm dừng do liên quan đến đất sở hữu của quân đội. Sau đó, một số cơ quan chức năng đã vào cuộc để làm rõ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã phù hợp hay chưa. Trao đổi với ĐTCK ngày 25/4, ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch HĐQT TNT cho biết, đến nay mọi vấn đề về thủ tục pháp lý đã được giải quyết và việc xây dựng dự án tiếp tục được thực hiện.

Sở hữu và kinh doanh những khu đất vàng tại Hà Nội luôn hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao và đột biến. Ưu thế đó được các nhà đầu tư đánh giá vào giá trị cổ phiếu trước khi quyết định đầu tư hay không. Tuy nhiên, một yếu tố mà nhà đầu tư cần tính đến là, để triển khai dự án đất vàng có thể kéo dài vài năm, thậm chí là hàng chục năm.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)